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Carta LOI

Carta de intención inmobiliaria

La carta de intenciones (LOI) para la compra de un inmueble se utiliza para esbozar los términos preliminares del posterior acuerdo de compra de la propiedad. Las partes son el propietario y el comprador. El objetivo de enviar una carta de intenciones es crear un contrato no vinculante que contenga los términos de la futura compra. La firma de la carta significa el acuerdo de las partes para seguir adelante con la transacción y crear un contrato vinculante.

Alternativamente, ambas partes pueden acordar que la carta de intenciones sea legalmente vinculante incluyendo la respectiva redacción en el documento.

El otro tipo de modelo de carta de intenciones es la carta de arrendamiento del inmueble. En este caso, el inquilino y el propietario del inmueble se ponen de acuerdo para convertirse en arrendatario y arrendatario, y esbozan los términos del contrato de arrendamiento que será legalmente vinculante para ambas partes.

La carta de intenciones puede referirse tanto a inmuebles residenciales como comerciales.

Siga leyendo para saber todo lo que necesita saber sobre las cartas de intenciones inmobiliarias. En esta página web también encontrará una plantilla de carta de intenciones inmobiliarias que le resultará útil cuando quiera crear su propia carta de intenciones personalizada.

Formularios específicos

• Propiedad comercial
• Compra de un local comercial
• Alquiler

Creación de una carta de intenciones para el alquiler de un inmueble

Hay varios pasos que preceden a la creación de una carta de intenciones y que se siguen.

Paso 1 – Comprobación del inmueble

Las negociaciones entre las partes no pueden comenzar sin evaluar el estado del inmueble residencial o comercial. El inquilino debe comprobar a fondo el estado del mobiliario, la calefacción, la fontanería, los electrodomésticos y negociar de buena fe los defectos que pueda encontrar en el inmueble.

Paso 2 – Discusión de las condiciones

Una vez que las condiciones del inmueble son adecuadas para el arrendatario, éste debe elaborar y firmar la carta de intenciones y entregarla al propietario del inmueble para que la revise y la firme. El propietario aceptará las condiciones generales del futuro contrato o discutirá los términos de la oferta. La carta debe abordar los detalles importantes del acuerdo, como el precio del alquiler, el plazo y la fecha de inicio del arrendamiento, la frecuencia de los pagos, etc.

Paso 3 – Creación de un contrato vinculante

Cuando las partes estén de acuerdo con los términos principales de la carta de intenciones, pueden pasar a crear un contrato vinculante que incluirá más detalles del acuerdo. La transacción inmobiliaria se considerará finalizada cuando las partes firmen el contrato.

Utilización de una carta de intenciones para la compra de un inmueble

Paso 1 – Evaluar el estado del inmueble

El comprador de la propiedad debe comprobar en primer lugar el estado del inmueble residencial/comercial. Normalmente, la primera comprobación la realiza él mismo para ver si el inmueble se corresponde con sus expectativas. Sin embargo, es posible que el comprador no evalúe correctamente todos los sistemas por falta de conocimientos, por lo que las partes suelen acordar invitar a un inspector profesional para que se asegure de que el estado del inmueble cumple todas las normas. Sin embargo, este paso suele tener lugar después de que las partes firmen el contrato de compraventa.

El vendedor también puede haber hecho una inspección antes de poner la propiedad a la venta, es decir, hacer una inspección de la propiedad previa a la venta. Esto le permite anticiparse a cualquier posible problema del inmueble y poner al comprador al corriente de cualquier defecto existente. Pero el comprador tiene derecho a realizar su propia inspección del inmueble que va a comprar.

Paso 2 – Presentación de una carta de intención inmobiliaria

El siguiente paso es que el comprador interesado en el inmueble presente una carta de intenciones al propietario. De este modo, se consolidará su interés por la compra del inmueble y se iniciarán las negociaciones de los términos del acuerdo de compra de la propiedad.

Paso 3 – Llevar a cabo un acuerdo de compra

Las transacciones inmobiliarias exigen la negociación de muchos detalles y una inspección minuciosa del inmueble. Por ello, el contrato de compraventa de un inmueble es un documento sustancial que debe ser elaborado y revisado minuciosamente por ambas partes. El examen del documento por parte de un abogado es imprescindible antes de firmar el acuerdo si las partes no quieren pasar por alto ningún detalle importante que deba acordarse.

Paso 4 – Realizar una inspección

Lo más probable es que el contrato de compraventa de un inmueble contenga una cláusula sobre la realización de una inspección por parte de un profesional. La carga de pagar la inspección suele recaer en el comprador, especialmente cuando el propietario ha realizado su propia inspección previa a la venta.

En caso de que se encuentre algún defecto, el comprador podría querer renegociar de buena fe los términos del contrato y pedir al vendedor que arregle los problemas/disminuya el precio de la propiedad, etc.

Si no se encuentran defectos importantes durante la inspección, o no se ha llevado a cabo ninguna, las partes firmarán el contrato de compraventa y podrá iniciarse el proceso de transferencia del título.

Paso 5 – Cierre del trato

Un acuerdo de compra adecuado debe incluir la fecha en la que se transfiere la propiedad del inmueble al comprador. Para completar la transacción inmobiliaria, es posible que las partes tengan que acudir a un notario, a una empresa de custodia o a un agente de seguros de títulos. También hay que pagar los honorarios por la transferencia de la propiedad.

Cómo rellenar una carta de intenciones para bienes inmuebles

Una carta de intención de arrendamiento y una carta de intención de compra de bienes inmuebles serán ligeramente diferentes, pero los términos básicos como las partes, el propósito, la fecha, el precio, etc. se describirán en ambas.

Paso 1 – Fecha, objeto y finalidad

La carta de intención debe comenzar con la fecha efectiva, la intención del remitente y el propósito de crear una carta de intención inmobiliaria.

Por ejemplo, si la LOI indica los términos básicos del acuerdo de compra de la propiedad, debería tener una redacción similar: “Esta carta de intenciones indica los términos básicos de un acuerdo entre el Comprador y el Vendedor. Una vez elaborada la carta de intenciones, podría diseñarse un contrato formal de compraventa de inmuebles en beneficio de las partes implicadas.”

Paso 2 – Las partes

Además, la carta debe indicar quiénes son las partes que la respaldan. Si la propiedad está en venta, las partes se llamarán el Comprador y el Vendedor, y sus nombres deben incluirse. Si la propiedad se va a alquilar, las partes se llaman Arrendador y Arrendatario.

Paso 3 – Dirección y tipo de propiedad

La siguiente información debe ser la dirección del inmueble y su tipo: comercial o residencial.

Paso 4 – Tipo de transacción

En la carta de intenciones debe indicarse si se trata de establecer las condiciones básicas del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa de la propiedad.

Paso 5 – Condiciones financieras, forma de pago

Una de las condiciones básicas que se tratan en la LOI es el precio y la forma de pago.

En una carta de intención de compra de bienes inmuebles, este párrafo debe decir que el Comprador ofrece comprar la propiedad a un precio determinado. El Comprador también debe incluir el método de pago que pretende utilizar para pagar el precio de compra. Si tiene la intención de utilizar la financiación bancaria, debe incluir esta información indicando también si el pago está condicionado a la financiación o no.

Si se crea una carta de intenciones para arrendar el inmueble, se debe incluir en ella el alquiler base, la fianza y los gastos.

Paso 6 – Condiciones de la compra (arrendamiento)

En el caso de una carta de intenciones que incluya las condiciones básicas de la compra de la propiedad, se deben esbozar las siguientes condiciones de la transacción:

• La fecha de cierre
• Los costes de cierre
• La fecha de transferencia de la propiedad
• El periodo de inspección de la propiedad
• El plazo para alcanzar el acuerdo mutuo
• La obligación del vendedor de no negociar la venta del inmueble con otras partes

Para una carta que incluya las condiciones básicas del contrato de arrendamiento, se necesitan los siguientes detalles

• Renovación del contrato de arrendamiento
• Aumento del alquiler
• Subarriendo
• Retraso en el pago del alquiler
• Mobiliario y electrodomésticos
• Aparcamiento
• Mascotas
• Finalización del contrato

Paso 7 – Efecto vinculante

Esta sección de la carta debe indicar si la carta de intenciones se considera vinculante o no. Si las partes acuerdan que no sea vinculante, deben indicar que los términos incluidos en la carta son sólo para ayudar a las partes a alcanzar el acuerdo en el futuro.

Paso 8 – Legislación aplicable

Normalmente, por ley rectora las partes consideran el estado en el que se encuentra el inmueble.

Paso 9 – Aceptación

La carta de intenciones debe incluir la declaración de lo que se considera la aceptación de la oferta. Por lo general, se trata de la firma del destinatario. También debe incluirse en la carta la fecha en la que debe hacerse.

Si está pensando en celebrar un contrato inmobiliario y necesita una buena carta de intenciones para negociar los términos con la otra parte, utilice la plantilla que le ofrecemos en nuestra página web. Le dará una idea de qué incluir en una carta que le permita avanzar en el alquiler o la compra de una propiedad residencial o comercial. O, si desea crear un documento personalizado en varios minutos con sólo responder a una serie de preguntas, utilice nuestro creador de documentos en línea.

Modelo de carta de intención de compra de un inmueble residencial